巻組の空き家問題への取り組み – 地方での空き家問題の現状と対策

よろしくお願いします。 巻組の渡邊です。
私は今ご紹介にあずかりました通り、宮城県の石巻市を拠点に 株式会社巻組という会社を経営しております。
私自身は東日本大震災をきっかけに こちらに移住しまして、今空き家を買い上げて運用する会社を やっております。

そうなのですね、はい。

そうですね、はい。

おっしゃる通りですね。
今特に地方都市では やっぱり人口流出が激しくて、少子高齢化も激しいですし 人口減少も少なくて、例えば石巻みたいな町では 10年間で人口が約2万人以上減ってる、みたいな、そんなような 実態があるのですけれども、やっぱりそういう中で ご高齢の大家さんが住んでいらっしゃった空き家を、相続でちょっと運用しかねるみたいな事が 課題があったりですとか、やはりその人口自体が減っているので 住宅自体の需要が減っていって、放置されてしまうっていう事が、非常に特に地方部では 深刻になっているかなというところです、はい。

そうですね、やっぱりまず建設業と言うか、空き家ってその一つ一つ 元々のスペックが違ったり形が違うので、やっぱりリノベーションに非常に手間とか ノウハウがいるって言うところもありますし、一方で新築は本当に大量生産で、部材を生産して それを組み立てるだけなので、やっぱり早いっていうところがありますし、建設業態自体もすごく利幅が大きい って言うところがあるので、どうしても新築を立てた方が 業界的には儲かるし、消費者側からしてもその方が分かり易いし、早いっていう問題が大きいのではないかな という風に感じています。

そうですね、やっぱり儲かるし便利だし 早いしって言うところもありますね。
あとは、私たちが 引き受けているような空き家だと、どんどん建て詰まっていって 道路に面していなくて、敷地自体が価値がなくなってしまって 建て替えられない、みたいな、そういう問題もありまして、やっぱり既存の法規が空き家を活用する っていう事はあんまり想定してないので、使いづらいって言うところが大きいのではないかな と言う風に考えてます。

そうですね、やっぱり建築基準法が 50年前とかに改正されていて、ま、そこからなのですけれども、やっぱり接道してない物は 建て替えられなかったりですとか、あと、活用するにあたっては、色々リスクが高いっていうところは大きい のではないかなという感じで考えてます。

設備面だったりとか機器だったり、例えば給湯器だったりとかトイレだったり 水回りっていうものに関しても、規格がどんどん変わっていってしまうので、古い物からまた新しい物に取り替えるっていうと すごく手間が掛かりますし、やっぱり劣化していくので、それをどうメンテナンス化していくか っていうところに関しては、手間とノウハウがかかってしまうっていうところは 大きいのではないかなという風に思いますね。

はい、それはそうですよね。
なんか私も学生時代に海外に行って 本当に古い町並みが積み重なっていったりだとか、生活文化みたいなのが積み重なっていって、古い家って凄くいいなって言う風に 思うのですけれども、日本ってまず木造なので そういう耐用年数の問題とかもあると思いますし、なんか仕組み全体がどちらかって言うと、古い物とか危険性の高い物は 建て替えろとか更新しろっていうような感じになってるな、という風に非常に感じまして、なんか危ない所とか 敷地の形が悪いんだったら、全部いっぺんに建て替えを促進しよう って言う方向にどんどんなっていってしまいますし、そもそも国民性自体が どんどん使えば使うほど、価値が積み重なっていくっていう事に対する消費者感覚 っていうのがあまりないって言う風に思ってますし、何回もメンテナンスしないと なかなか長期ではやらないものなので、やっぱり使う側の一人一人自体が、あまり自分でメンテナンスしながら使おう っていうような方って少ないのではないかなと思っていて、なんかちょっとあった時に 直し方がわからないとか、自分で何か作り変えるっていう事に、あまりイメージが湧かないって言うのが 一般的な消費者感覚だなという風に感じていて、これだとなかなか 使えば使うほど価値が積み重なっていくっていう、ヨーロッパみたいな形には ならないのではないかなと思ってます。

そうですね 私は結構学生時代に、住宅だったりとか都市計画について 勉強してきたのですけれど、そんなながらの感覚で言うと、やっぱり日本って元々京都だったりとか 伝統的な町並みっていうのがあって、そういうのを大事にしようっていう文化は 元々あったのではないかなって思うのですけれど、やっぱり戦後 高度経済成長期で人口が増えていって、どんどん西洋に追いつかなきゃ、みたいな なんかちょっと古い言い方ですけど、欧米に追いつかなきゃ っていうところがあって、やっぱり海外からもこんな住宅じゃ駄目だ、こんなウサギ小屋みたいなところじゃ駄目だ って言われて、それに合わせてこようってしちゃったところが あると思うのですけれど、そういう元々の日本は 日本的な物って駄目だから、西洋的に作り変えましょう って言う風に、やっぱり今のってどうしても その時代の物から引き継いでいるところがあって、やっぱり雑多な風景ってそういう所から 生まれているのではないかなって思うのですよね。
なので、やっぱり時代ならではと言うか、地域ならではの良さとかあり方っていうものを、大事にしていくような先に、その空き家を活用するっていう事があるのではないかな って言う風に思っていて、今は地方の人たちって、あまりそういう感覚ではないのではないかな っていう事を非常に感じております。

そうですね。

もちろん影響は大きいと思います。
やっぱりその家って不思議な事に 住んでいると維持されていくのですけれど、住まなくなると すごい勢いで朽ちていくので、やっぱり周辺の環境が悪化するっていう事は 非常に課題だなと言う風に思ってまして、で、やっぱり空き家が一つあると やっぱりそこどんどんゴミが溜まっていったりとか、あとは雑草が凄く生えてきて 色んな虫とか害虫とかが大量に発生して、迷惑を掛けたりっていう事は 非常にあると思っていて、なかなか活用できないような空き地とか 廃屋を放置していて、そこをそのまま環境を維持するっていう事が 厳しいなと言う風に思いますし、住むあてとか活用するあて、例えば売れたりとか賃貸できたり っていう事の目処がついていると、皆さん頑張って片付けられたりとか 土地としても整備される方が多いのですけれど、どうしても次のあてがないのに、例えば何百万もかけて解体したりとか 整地したりとかっていう事ができない方が多いので、そういったところから 環境の問題に繋がっていったりとか、物がたくさん増えていってしまうと、街としての資産価値が落ちてしまうっていうところは 非常に大きいのではないかなと言う風に思っています。

腐ったミカンみたいなことかもしれない ですけれど伝播していく、と。
あとはやっぱり 人が住まなくなっていくと、地域の購買力が落ちてしまうので、ご高齢の方の生活自体が難しくなってしまう っていうところはあると思いますね。
公共交通がどんどんなくなっていったりとか、やっぱり買い物が どんどん不便になってしまう。
そういうのもあると思うので。
若ければどんどん 車で買い物にも行けますし、ネットで通販っていう事も できるのだと思うのですけれど、なかなか高齢化率が上がって 空き家が増えてしまうと、そういう生活面での影響っていうのは 大きいのではないかと言う風に思います。

空き家問題についてって言うところですか？
不動産っていうのは やっぱり地域の資源であって、それを運用してその地域経済を豊かにしていこう っていう考え方は、本当に数十年前からあると思いますし、ここ10年、20年ぐらいで非常に地方で空き家を使って リノベーションっていう考え方があって、時代に合わせた使い方をしていこう っていうような発想が凄く大きいと思っていて、例えば、空き家が増えてしまった商店街って、地域にとってその象徴的な建物を、みんなでお金を集めて直して 集客施設にしていこう、っていうような形のリノベーションって、本当に全国で起こってきていると思いますし、やっぱりすごく文化的に価値がある 伝統的な家屋みたいな古民家を直して、付加価値の宿泊施設にしたりとかっていう事も、なんか町宿みたいな事って 結構起きてきてるのではないかなと思います。
そんな中ですごく その空き家活用っていう事に関しても、全国ですごく実績がある方 たくさんいらっしゃると思うのですけれど、そんな中でも うちの会社がやってる事っていうのは、資産価値が低くて あまり誰にも相手にされない、ま、特にその地域の中で

すごく象徴的っていう事でもない すごく一般的な空き家ですね。
資産価値の低い空き家を買い上げて 住宅として活用するっていう事をしておりまして、住まいに拘っているっていうところに関しては、一つうちの特徴なのではないかな と言う風に思っています。

そうですね、ADDressも

そうですね。 もちろん色んなタイプがあるのですけれども、本当に土地としても表通りに面していない所とか、あと建物的にも建築的な文化的な価値があるもの とはなかなか言いづらいもの、それなりの魅力があるのですけれども、言いづらいものがやはり余りがちで、やっぱり大家さんからも 非常に多くお問い合わせ頂くので、で、やっぱり空き家は全国に今 850万戸程度あると言われてますけれども、やっぱりその問題の大半は、一般的に親世代が住んでいたけれども、息子さんたちが都市部に行ってしまって、で、相続で活用しようと、なかなかもう自分たちそんな地方には住まないから 相続しても困る、みたいな。
そのようなものが やっぱり多いと思うのですけれども、やっぱりそれ自体を どう使っていくかっていう事が、なんか空き家の問題の解決っていう事に対しては すごく重要なポイントだと思いますので、なんかそういう 言わば先程もおっしゃってましたけれど、なんか言わば ちょっとゴミになってしまうような物の再活用って、どういう形があり得るだろうかな っていう事を、考える事が大事だろうなという風に 私自身は思ってます。

そうですね、私に凄くビジネスセンスが あるかどうかは分からないですけれど、でもビジネスと言うか 商売って基本的には、やっぱり物を仕入れて付加価値を付けて売る っていうところがベースになると思うのですけれど、私たちが手を付けるような空き家って やっぱり資産価値が低いので、非常にまず安く譲って頂けるっていうところは 大きいのではないかなという風に思っていて、で、持ち主さんにとっては 負債でしかない訳ですよね。
何か抱えていても支出が増えてしまう みたいな物だと思うのですけれども、なんかそういう物って 言わば処分しなければいけないので、そのままだと負債だと思うのですけれども、それに価値を見出せれば、何らか価値付けできるって いう事だと思うのですが、そういう物をなんかマイナスになるぐらいだったら、少しプラスまたはゼロゼロくらいで 譲り受けて、で、それを付加価値化して 流通させるっていう事は、一つシンプルなビジネスとしては 成り立つのではないかなって言う風に、私自身は考えています、と言う事と、あとは空き家になってしまう理由って、やっぱり今人口が減っていて、一世帯一住戸って言う事が結構難しくなっている のではないかなと言う風に思うのですけれども、この一世帯一住戸って言う事を 現代的に考え方を変えられるのだったら、利益の出しようって言うのはあるのではないかな と言う風に考えていて、そういう中でシェアリングエコノミー的な発想って 凄く重要なのではないかなと言う風に考えています。

そうですね。
やっぱり不動産って、今もちろんうちみたいに シェアハウスやるところっていうのは、増えてきているとは思うのですけれど、一世帯一住戸が入るのが原則で、しかもそれを何年も使う物っていう前提 だと思うのですけれど、そこをもっとたくさんの方というか もっと多様な方が使って頂けるように、まずは多世帯でシェアできるように シェアハウスにしたりとか、民泊にするって言う事で、もっと気軽に使って頂ける体制を整える って言う事が一つと、もう一つは手軽に住めると言うか、簡単に住みやすく、最低限リノベーションしていく っていうところをやってまして、あまりそこでお金を掛け過ぎないと言うか、シンプルにリノベーション、シンプルなデザインでリノベーションしていく って言うところを心がけてやっております。

これはそうですね。 ハーバーミラーさんっていう、これはいい家具ではあるのですけれども、では、今作ってる所を、ちょっと倉庫を簡単にリノベーションしている ような所ではあるのですけれども、倉庫にブースを作って シェアオフィスみたいにしているのですけれども、例えばこういうのって まともな企業さんがやっちゃうと、もう壁立てて天井を張って断熱して ガッツリ作り込んでやるのですけれど、うちは収納をいっぱい付けましょうみたいな そういう話になるのですけれど、一つ一つ他社さんが提供しているような 住器とか住設とか、この機能は本当に必要なのではないか、Too muchなのではないか、みたいな事を 考えながらシンプルに上げていく、必要最低限に上げていくっていうところは 大事にしてデザインしております。

そうですね。
まずユーザーさんは非常に居心地がいい っていうような反応してくださっていて、例えばうちって結構 割とクリエイティブな方が多いのですけれど、物作りをされたりだとか 絵を書かれたりとか、色々そんなクリエイティブな活動を されている方が多いのですけれども、やっぱりそういう自分たちがやりたい そのライフスタイルに対して、自由にカスタマイズできたりとか、自由に使えるっていうところに関しては、非常に価値を置いてらっしゃってますし、あとは凄く入居の手続きが簡単だった みたいなところに関しては、非常に喜んで入って頂いているかな と言うようなところで、最初は3ヶ月とか半年とかで来てみよう と言う事で来てくださって、で、そのまま何回も通われて気に入って 住まれる方は結構いらっしゃるかな、と言うようなところですって言う事と、大家さんだったりに関しては、例えば賃貸経営されている大家さんって、入居者入れるために シンク変えたりとかお風呂を変えたりとか、されてきたりとかもしてるのですけれど、やっぱりうちのリノベーションを見て、あ！こんなやり方するとこんなに変わるのですね って言う事で、驚かれたりって言う事はしていらっしゃって そういうところですね。
こういう風に変わるとは思わなかった って言う事で、喜んでくださるご感想を たくさん頂いております。

そうですね、どのあたりを求められるか って言う事にもよるのですけれども、例えば商店街なんかだと、景気が良い時みたいにお祭りみたいに人が歩いている状態 みたいな事を喜ばれる方もいらっしゃるのですけれど、正直言うと そう言う風にはならないのですけれど、例えば、やっぱり 近隣の方ってご高齢の方が多いので、若い方が入ると凄く活気付くな って言うような印象は大きくて、そんなに丁寧に挨拶して回ったりは してないのですけれども、結構ご近隣のご高齢の方が差し入れをなぜか してくださったりって言う事はよく聞きますし、若い人住んでくださって 本当に安心しましたって言うところはあって、やっぱりそういう風に、地域の方ってお世話したりとか 見守る対象の方を求められている方が多いので、そういう若い方が住んで 色々教えてあげたって言う事によって、周りの住人の方が活気付く っていうところは非常にあるかなと思いますし、特に色んな職業をされている方 クリエイティブな職業をされている方が多いので、そういう方と地域の若いご家族とか お子さんとかが触れ合うと、非常に相乗効果が高いなあ って言うところは感じます。

ありがとうございます。

ありがとうございました。